从近几年长沙房地产投资型物业的发展来看，投资型物业正逐渐从传统的以商铺、写字楼为主的单一化格局发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘争奇斗艳的多元化格局，并且新的物业还将不断出现。很多投资者认为投资回报率越高，就越值得投资，其实这是投资者常常犯的错误。

　　目前，投资型物业主要有以下几类：第一类投资型是商铺。这种投资的物业投资金额高，一般是居住类物业的1.5倍至2倍，如长沙王府井百货、长沙大连万达购物中心等。第二类是写字楼。它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司，目前市场已出现了短期的供大于求。第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓。这种物业类型基本上地处繁华商业地段，交通方便。第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精装修，既可居住又可办公，这种公寓的投资，价值也较高，如运达国际广场。第五类就是人们熟悉的小户型楼盘。因为它投资性较其它居住型楼盘高，我们一般也把它划分进来，如东方银座、几米空间等。

　　就投资者而言，对投资型物业的回报率必须做冷静的分析鉴定。开发商预测的未来租金往往并不代表投资者每月的净得收益。在房屋租赁税费下调之前，房屋出租的相关税费超过20%，减去税费后，再考虑到空置期，减去物业管理费、折旧等因素，物业出租的净收益就未必那么理想了。譬如：有些物业在购买当中可能算投资回报率，会讲20%，讲25%。这都是偏高的，我认为只要达到12%就比较好，15%就十分优秀了。

　　评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素，将对投资决策有重大指导意义。

　　开发商实力这比较好的理解，另外两个方面也很重要，首先说升值空间：房地产有句名言：“地段、地段、还是地段。”在房地产时代的任何时候，都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为它最重要的是不再满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中，才能够实现保值和升值。